Ипотечное кредитование в Испании для граждан России, Украины и других стран-нерезидентов

Ипотека в Испании для иностранцев

Иностранцы, включая жителей России, Украины, Беларуси и других стран СНГ и Балтии, имеют возможность получить ипотечный кредит на приобретение жилья в Испании у местных банков без необходимости предоставления поручителей или залога. Средняя ставка по ипотеке в Испании варьируется от 2,8% до 3,2%, а срок кредита может составлять от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Неграждане ЕС могут получить кредит на 60% от стоимости жилья, в то время как резиденты Евросоюза имеют возможность получить кредит на 70% от стоимости жилья. Чтобы воспользоваться ипотекой в Испании, иностранец должен предоставить определенные документы и подтвердить свою кредитоспособность.

Процедура получения ипотеки в Испании

1. Открытие счета в банке Испании;
2. Оценка недвижимости;
3. Подготовка и предоставление документов в банк;
4. Ожидание решения банка относительно возможности и суммы кредита;
5. Перевод денежных средств на счет для первого взноса и дополнительных расходов, связанных с покупкой;
6. Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также регистрация сделки в государственном реестре.

Основные элементы ипотеки в Испании

1. Запрошенная сумма. Банк оценивает приобретаемую недвижимость и выделяет необходимую сумму. Обычно ипотека для иностранцев предоставляется на сумму до 70% от стоимости жилья, но при покупке залоговой недвижимости с низкой ликвидностью эта сумма может быть уменьшена до 50%. 2. Срок погашения. Ипотека в Испании предоставляется на длительный срок, который можно выбрать и согласовать с банком. Обычно это 10, 15 или 20 лет, но в некоторых случаях срок можно продлить до 30 лет. 3. Процентная ставка. Существуют три типа процентных ставок: фиксированная, переменная и смешанная. Фиксированная ставка остается неизменной на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Переменная ставка может изменяться в разные периоды, а смешанная ставка сочетает особенности первых двух типов.

Список документов для россиян

• Документы, подтверждающие личность: действующий заграничный паспорт и NIE (налоговый номер иностранца);
• Договор резерва недвижимости, в котором отражается залоговая сумма, стоимость недвижимости и максимальный срок оформления сделки;
• Справка о доходах, включающая справку 2-НДФЛ за предыдущий год и текущий период;
• Банковская выписка с указанием движения денежных средств за последние 6-12 месяцев;
• Справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, вида трудового договора, размера зарплаты и продолжительности работы;
• Выписка NBKI.ru.

Выписка из национального бюро кредитных историй о сумме кредитов, которые уже имеет покупатель, или их отсутствии.

• Для собственников бизнеса (учредителей)

В случае владения собственным бизнесом предоставляется свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь ее владельцем или совладельцем (выписка из ЕГРЮЛ), а также баланс компании за последние 2 года. Не лишним будет предоставить информацию и о полученных от бизнеса дивидендах.

• Для индивидуальных предпринимателей

Если покупатель является предпринимателем, то выписка из ЕГРИП (для граждан России) или документ аналогичной структуры для граждан других стран СНГ (свидетельство о регистрации частного предпринимателя), а также декларация 3-НДФЛ за последние 2 года.

• Подтверждение дополнительных доходов (если есть)

В случае владения недвижимостью желательно предоставить свидетельство о регистрации права собственности с указанием общей площади объекта и отсутствия каких-либо обременений. Также можно предоставить документы о владении движимым имуществом и его параметрами (автомобилями, яхтами и так далее), накопительного счета в банке (с указанием суммы и процентов). Дополнительные документы, которые могут помочь получить ипотеку, но требуются не всегда (зависит от банка): справка об отсутствии судимостей, справка о сумме ежемесячной пенсии (для пенсионеров). Список требований банка одинаков для жителей всех стран СНГ и Балтии, поэтому мы рекомендуем придерживаться указанного выше перечня жителям любой другой страны (Белоруссии, Казахстана и так далее) с поправкой на формы документов, актуальные для вашей страны. Для примера далее мы покажем, как будет выглядеть список для граждан Украины.

Список документов для украинцев

• Справка с места работы (заверенная бухгалтерией и с подписью директора), в которой должны быть указаны: ваша зарплата, период работы и должность, а также вид деятельности компании.
• Выписка расходов с банковского счета за 3-6 месяцев, с указанием остатка на день выписки.
• Справка 2-ПДФО (аналог российской 2-НДФЛ) за прошлый и текущий год, заверенная печатью предприятия, на котором вы работаете.
• Справка из Национального бюро кредитных историй (желательно, чтобы кредитная история была «чистая», то есть все кредиты погашены или отсутствуют). Берется в бюро кредитных историй (ubki.ua) или в кредитном отделе вашего банка. При любом варианте не забудьте заверить документ печатью.
• Рекомендательное письмо из банка.

Расходы на получение ипотеки

Ипотека в Испании требует дополнительных расходов на оформление:

• комиссию за открытие кредита (1,5% от суммы займа);
• банковскую оценку недвижимости (примерно 300 евро);
• расходы на страхование недвижимости (от 150 до 300 евро в год);
• расходы на медицинскую страховку покупателя (оформляется обычно 1 раз при получении кредита).

Страхование недвижимости при ипотечном кредите является обязательным условием. В Испании действует закон, согласно которому банк, выдающий ипотеку, не может требовать от заемщика покупки страховки в том же банке, а также не может отказать в выдаче кредита на основании того, что страховка была приобретена в другом месте. Однако, страховку выгоднее приобретать в том же банке, так как банк предоставляет специальные условия и цены для таких страховок, как правило, достаточно выгодные. С учетом указанных комиссий и взносов, а также всех налогов, при покупке недвижимости через ипотеку в Испании общие расходы составляют 13-14% от стоимости жилья за объект вторичной недвижимости и 14-15% — за жилье в новостройке (на 1-2% больше – из-за уплаты Гербового сбора). То есть, при покупке жилья в ипотеку расходы на оформление увеличатся примерно на 2%. Подробнее о налогах и сборах при покупке жилья читайте в нашей специальной статье.

Получение ипотеки и вступление в права

Примерно через 1-3 месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершены и банк одобрил ипотеку, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает покупателю ключи от дома в Испании, а покупатель – оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки недвижимости в кредит это делает представитель банка.

7. Что влияет на позитивне решение об ипотеке?

• Стабильность труда

Желательно, чтобы ваш опыт работы в определенной компании был не менее полугода, а непрерывный рабочий опыт — минимум 2 года.

• Уровень заработка

При принятии решения о предоставлении ипотеки банк должен убедиться, что клиент не относится к группе риска по невозврату или задержкам платежей по кредиту. От уровня заработка зависит возможная сумма финансирования и процентная ставка. Ежемесячный заработок не должен быть меньше трех ежемесячных платежей по кредиту (например, при платеже в €300 требуется ежемесячный заработок от €900).

• Возраст

Идеальный возрастной диапазон для получения ипотеки — от 25 до 55 лет. Оформление занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности — Nota Simple, чтобы претендовать на мультивизу или вид на жительство на основе владения собственностью (от €500 000). Подробнее о предварительных этапах покупки читайте по этой ссылке.

8. Советы по получению ипотеки

Для более успешного получения ипотеки в Испании рекомендуется:

• Увеличить первоначальный взнос. Чем меньше сумма, которую вы запрашиваете у банка, тем больше вероятность получить ипотеку. Также, меньшая сумма кредита снижает риски невыплаты и уменьшает финансовую нагрузку в будущем.
• Ознакомиться с условиями различных банков и выбрать оптимальные для вас. Обратитесь к агентству недвижимости, чтобы получить информацию о различных банках.
• Тщательно оценить свои финансовые возможности перед запрашиванием ипотеки. Распланируйте свой бюджет, чтобы избежать переплаты.

9. Какие испанские банки предоставляют ипотеку?

Ипотеку в Испании можно получить в различных банках, таких как Sabadell, BBVA, Santander, La Caixa, Bankinter, IngDirect, Deutsche Bank, Abanca, Bankia и другие. Условия и списки документов во всех банках схожи. Некоторые банки более лояльны к выдаче кредитов иностранцам, россиянам или пенсионерам. Риэлтор или агентство недвижимости, через которое вы проводите сделку, предоставят вам информацию о банках, которые предоставляют ипотеку в вашем регионе. Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них:

• Sabadell : Ипотека на основе фиксированной процентной ставки.
• BBVA : Различные варианты с фиксированной или плавающей процентной ставкой.

10. Часто задаваемые вопросы об ипотеке в Испании

• Может ли иностранец получить ипотеку в Испании? – Да, ипотеку может получить гражданин любой страны, при соблюдении требований испанских банков.
• Какой доход нужно подтвердить? – Доход должен быть в три раза выше ежемесячного платежа.
• Может ли пенсионер получить ипотеку? – Да, пенсионеры также могут получить ипотеку при соблюдении требований банков.

Официальные требования банков к заемщику включают возраст до 70 лет. Однако, для ипотечных кредитов иностранцев предпочтительны заемщики в возрасте от 25 до 60 лет. Есть возможность получить ипотеку пенсионерам, если у них есть стабильная пенсия и имущество, а также счет в банке.

• Какая процентная ставка по ипотеке в Испании?

Процентная ставка по ипотеке в Испании обычно составляет от 2,8% до €3%.

• Какие дополнительные расходы связаны с ипотекой?

Дополнительные расходы на ипотеку включают сумму от €1000 до €2000, которая включает расходы на оценку и страхование. Можно ли досрочно погасить ипотеку? Да, во всех договорах предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. Однако, перед подписанием договора лучше уточнить условия в банке.

• Принадлежит ли имущество заемщику до погашения кредита?

Имущество находится в залоге у банка до полного погашения кредита по закону.

• Можно ли продать/купить жилье, на котором есть ипотека?

Да, практикуется продажа/покупка жилья, на котором есть ипотечный кредит. Обычно сумма задолженности переоформляется на нового владельца. Это сложная процедура, но такая возможность существует.

• Какая минимальная и максимальная стоимость жилья, которое можно купить в ипотеку?

Официально нет установленных норм по стоимости жилья, которое можно приобрести в ипотеку. Однако, банки предпочитают выдавать кредиты на жилье от €100 000, так как оно более ликвидно. Максимальная сумма ограничена возможностями заемщика по подтверждению доходов (их должно быть не менее трехкратной ежемесячной выплаты).

• Можно ли купить жилье в кредит и получить ВНЖ?

Нет, нельзя. В Испании ВНЖ выдается на основании покупки жилья или при условии получения “Золотой Визы” при покупке жилой недвижимости на сумму от €500 000. Нельзя получить ВНЖ, если часть этой суммы будет заемной. Однако, можно получить ВНЖ, если общая стоимость жилья превышает €500 000 и эта сумма внесена собственными средствами.

11. Выгодно ли покупать жилье в кредит?

Процедура покупки жилья в Испании в кредит не сложна. Испанские банки относятся благосклонно к иностранным покупателям жилья, так как ипотека является основным способом приобретения курортной недвижимости. Например, каждая вторая покупка жилья от €100 000 гражданами России, Беларуси и Украины осуществляется с использованием заемных средств банка. Финансовая выгода при покупке жилья в кредит обусловлена следующими фактами: средняя ставка по кредиту составляет 3% годовых, а стоимость жилья увеличивается на 5-8% в год. Кроме того, есть возможность получить доход в размере до 5% от арендной платы за курортное жилье. Таким образом, эти средства покрывают расходы на ипотеку на 100%. В результате, при таком подходе владелец жилья имеет актив, стоимость которого растет минимум на 5% в год, а также есть возможность бесплатного отдыха в Испании на 2-4 месяца (в остальное время жилье сдается в аренду). Если вас интересует недвижимость в Испании, мы приглашаем вас ознакомиться с нашим каталогом и обратиться к нашим консультантам. Также не забудьте подписаться на наши социальные сети.