Испанская недвижимость: 13 ключевых моментов перед покупкой

13 значимых вещей, которые стоит знать перед приобретением недвижимости в Испании

Уважаемые клиенты и читатели Hispania.estate! Мы постоянно обновляем нашу информацию для покупателей и стараемся сделать процесс выбора, приобретения и обслуживания недвижимости понятным и прозрачным. Мы также обращаем ваше внимание на потенциальные проблемы и стараемся избежать ошибок или развеять ваши сомнения.

В этой статье мы собрали ключевые элементы всех этапов и создали несколько информационных графиков со статистикой.

Иностранцы и покупка жилья в Испании

Иностранцы не только могут приобретать недвижимость в Испании, но и активно пользуются этой возможностью! В 2017 году на иностранных покупателей пришлось 16% всех продаж жилых домов и квартир в стране. Испанское правительство также поощряет зарубежных инвесторов, выдающих “золотые визы” тем, кто потратит на приобретение недвижимости от €500 000. Этот документ позволяет проживать в стране, хотя и не работать по контракту, и пользуется популярностью среди владельцев отпускного жилья и пенсионеров из Европы.

Для приобретения недвижимости в Испании необходимо получить идентификационный номер иностранца (NIE), который позволяет проводить сделки в стране.

Почему иностранцы приобретают жилье в Испании?

Существует множество причин для приобретения недвижимости в Испании. Как для туристов, так и для тех, кто рассматривает эмиграцию. Ниже приведены самые популярные из них:

• Получение отпускного жилья на побережье Средиземного моря, которым сможет воспользоваться вся семья. Испания может похвастаться вторым по величине побережьем в Европе после Италии.
• Инвестирование с целью получения дохода от аренды (рентабельность составляет 7,8% в год).
• Инвестирование с целью перепродажи (цены на недвижимость в стране растут с 2014 года).
• Путешествия. Европейские низкобюджетные авиакомпании предлагают доступные цены на билеты, между городами ходят скоростные поезда, а дороги считаются одними из лучших в Евросоюзе. В Испании находится 47 объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.
• Получение нового высококачественного жилья. Строительство в Испании считается оптимальным по соотношению цена/качество, а низкие процентные ставки по ипотеке также способствуют этому. Кроме того, в Испании нет случаев мошенничества с дольщиками: средства вкладчиков хранятся в банке до сдачи дома в эксплуатацию.
• Получение высококачественного сервиса по разумным ценам. Стоимость услуг в Испании значительно ниже, чем в других странах Евросоюза.
• Наслаждение теплым климатом и улучшение здоровья. В Испании светит солнце 320 дней в году. Средиземноморский воздух полезен для аллергиков, астматиков и людей, страдающих заболеваниями легких.

Как найти свою мечту в виде жилья?

Приобретение жилья всегда является ответственным шагом, который не лишен риска. Несмотря на отсутствие гарантированных формул успеха, есть несколько вопросов, на которые нужно ответить, прежде чем ознакомиться с предложениями рынка. Это позволит снизить риски и максимально приблизиться к своим ожиданиям и мечтам.

1. Зачем мне нужно жилье в Испании? Ответ на этот вопрос поможет определить место и тип жилья. Например, если вы планируете зарабатывать на аренде, не имеет смысла искать жилье вдали от пляжей и достопримечательностей. Если вы планируете проводить в Испании всего две недели в году, вам не нужно жилье с большим участком и садом, требующим постоянного ухода.
2. Сколько это стоит? Оцените свои финансовые возможности. Учтите, что около 10% стоимости жилья уходит на налоги, а также на страховку и коммунальные услуги. Если требуется кредит, учтите расходы, связанные с его оформлением, и убедитесь, что сможете платить счета в течение всего срока.
3. Где купить недвижимость? Ответ на этот вопрос зависит от ваших целей. Если вы ищете отпускное жилье, предпочтительнее выбрать расположение ближе к морю. Если вы рассматриваете Испанию как страну для эмиграции, лучше выбрать расположение немного удаленное от побережья, чтобы избежать неприятностей, связанных с ветром, песком и повышенной влажностью. Близость к школам, больницам и другим объектам инфраструктуры будет важнее.
4. Как выбрать? Учтите, что нижний этаж в Испании (bajo) имеет преимущества в виде отдельного входа, сада и парковочного места, и стоит примерно на 20% дороже аналогичного жилья на верхних этажах. Верхние этажи (atico) также являются привлекательными благодаря наличию террасы на крыше, где можно загорать и устраивать вечеринки. Испания также предлагает различные типы жилья, такие как виллы, финки, масии, шале и таунхаусы, каждый из которых имеет свои особенности и различия.

Консультация юриста

Если вы не являетесь экспертом по всем вопросам, вам понадобятся услуги специалистов, которые помогут вам справиться с бюрократическими преградами.

Нотариус – это профессионал, который официально подтверждает и удостоверяет сделки, связанные с приобретением недвижимости. Он также проверяет юридическую чистоту сделки и гарантирует ее законность.

Юрист – это профессионал, специализирующийся на проверке и подтверждении соответствия испанских документов необходимым правовым требованиям. Главная задача юриста или адвоката – обеспечить, чтобы выбранный вами объект был безопасным. Специалист проверит документы, чтобы защитить ваши сбережения от мошенников и “черных агентов”. Кроме того, юрист поможет убедиться, что у недвижимости нет задолженностей по налогам или коммунальным платежам.

Переводчик необходим, чтобы понимать содержание подписываемых вами документов, а также для перевода некоторых бумаг с русского или другого языка на испанский в некоторых учреждениях, таких как банк.

Гестор (Gestor) – это личный представитель, которому вы поручаете свои дела. Хотя вы можете самостоятельно заниматься всей бумажной работой, некоторым людям это не подходит. Гестор заполняет анкеты и оформляет документы. Он поможет вам открыть счет в испанском банке, уплатить налоги, зарегистрироваться в местных органах и многое другое. Услуги гестора гораздо дешевле, чем услуги адвоката.

Нужен ли вам агент по недвижимости? За и против

Выбор недвижимости и оформление договора может быть сложным процессом, о котором знают только профессионалы. Если вы уже знакомы с процессом и хорошо знаете регион, то можете попробовать сделать все самостоятельно. Однако, агент по недвижимости может предоставить вам подробную информацию о выбранной вами провинции и конкретной урбанизации, которую вы рассматриваете для покупки жилья. Они владеют двумя языками и специализируются на работе с иностранными покупателями. Однако, стоит быть осторожным с недобросовестными агентами, которые могут просить предоплату или предлагать сомнительные схемы.

Как не стать жертвой мошенников?

Сегодняшние рынки недвижимости в Испании стали гораздо более надежными, и риск попасть на мошенников снизился. Однако, все же рекомендуется принять меры предосторожности, чтобы избежать серьезных ошибок. Важно ознакомиться с документами специалистов и представителей, которые будут помогать вам в сделке, особенно с юристами и агентами по недвижимости. Также важно получить необходимые документы, такие как выписку из кадастрового и имущественного реестра, разрешение на перепланировку, справку об отсутствии задолженностей и документы о принадлежности к сообществу владельцев Comunidad de Propietarios.

При приобретении жилья в новостройке также стоит убедиться, что застройщик официально зарегистрирован. Также не стоит подписывать договор, если вы не понимаете его содержание. Важно включить в договор пункт о компенсации в случае невыполнения продавцом своих обязательств. Регистрация права собственности также является важным шагом.

Имущество юриста

Банк BBVA Имущество с различными ставками:

• Найдите адвоката, который говорит на русском и испанском языках, чтобы получить профессиональную поддержку в сфере собственности.
• Откройте счет в испанском банке и сообщите ему о готовящейся сделке.
• Подпишите “Соглашение о резервировании” или “Предварительное соглашение”, чтобы забронировать выбранное имущество и защитить его от других покупателей.
• Подайте заявку на ипотеку, если нужно.
• Получите “платежный чек” от банка перед обращением к нотариусу.
• Подпишите соглашение о купле-продаже у нотариуса, убедившись в наличии достаточных средств для оплаты всех налогов.
• Зарегистрируйте свое право собственности в кадастровом и имущественном реестрах.

Ипотека

Банк BBVA Ипотека с изменяемой ставкой:

• Начальный взнос не требуется.
• Процентная ставка от Euribor +0.89 до Euribor + 1.89 (в зависимости от условий).
• Сумма кредита – не более 80% от стоимости имущества.
• Срок до 30 лет.

Ипотека с фиксированной ставкой: – Другие условия. Начальный взнос не требуется. Фиксированная процентная ставка в годовом исчислении (APR) — 2.823% (может отличаться в первые 6-12 месяцев и по прошествии 15 лет). Сумма кредита — не более 80% от стоимости имущества. Срок до 30 лет. Kutxabank А теперь рассмотрим симуляцию ипотеки в другом испанском банке — Kutxabank. Предположим, что ваш ежемесячный доход составляет €3000-€5000. Вы накопили €100 000 и планируете приобрести вторичное имущество стоимостью €250 000. Итак, вам нужно взять ипотеку на сумму €150 000, и вы решаете растянуть выплаты на 20 лет. Какие варианты вам предложат?

Расходы при покупке имущества

Основной налог при покупке на первичном рынке: Налог на добавленную стоимость (IVT) – 10% Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,5-1,5% Основной налог при покупке на вторичном рынке: Налог на передачу имущества (ITP) – 6-10% Запрос статуса объекта (Nota Simple) – 9 евро + перевод Услуги нотариуса – 0,03-0,45% Регистрационные расходы – 0,02-0,175% При приобретении имущества напрямую от застройщика уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо оплатить аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей нового имущества взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%. Покупатели имущества на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу имущества. Процент налога на покупку имущества в Испании утверждается на региональном уровне и находится в пределах от 6 до 10 пунктов. Например, в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах, при их отсутствии в городе – в государственном органе, регистрирующем сделки с имуществом. В Мадриде и Андалузии платеж можно совершить через интернет Выписка из реестра содержит информацию о текущем владельце имущества и виде собственности, а также краткую характеристику помещения (метраж, количество комнат и т. д.). Кроме того, в ней указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в реестре собственности лично (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток). Стоимость услуг нотариуса зависит от цены приобретаемого имущества. К примеру, имущество в популярном диапазоне от 60101,61 евро и 150253,03 евро плата составит 0,1%. Для более дешевых диапазонов ставки выше, а для более дорогих – ниже. Плата за регистрацию вносится в пользу государства и также зависит от цены объекта. Для вышеуказанного диапазона она составляет 0,075%.

Расходы при покупке имущества в ипотеку

Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,1-2% Оценка стоимости – 200-500 евро для среднего объекта Регистрационные и нотариальные расходы Страхование Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе. Независимая оценка позволяет банку определить, не завышена ли цена имущества (в этом случае банк не сможет выгодно его реализовать по рыночной стоимости при возникновении проблем у заемщика). Чем дороже стоит объект недвижимости, тем дороже его оценка. Расходы на нотариальное оформление и регистрацию ипотеки в реестре собственности имеют прямую взаимосвязь с суммой кредита. Страхование имущества является обязательным и чаще всего производится непосредственно в банке, выступающим посредником между своим клиентом и парнтером-страховщиком. Страхование жизни требуется в большинстве случаев, за редким исключением. Страховка на случаи проблем со здоровьем, увольнения с работы и т. п. возможна по желанию покупателя.

Прогноз на 2019 год

По прогнозам экспертов, в 2019 году количество сделок по покупке имущества в Испании вырастет, и само имущество продолжит дорожать. Так, авторитетное рейтинговое агентство Moody’s предрекает испанскому имуществу рост цены на 4,7%. Пляж Cala d’Hort, Ибица (Балеарские острова) Ожидания консалтинговой компании JLL немного скромнее: + 3,8% ежегодно вплоть до 2021. А эксперты Standard&Poor’s представили более подробный прогноз: +4,3% к средней стоимости в 2019 году, +3,5% — в 2020-м, +3% — в 2021-м. Если верить расчётам, к 2020 году средняя цена за «квадрат» имущества в Испании достигнет €1800/м?. При этом аналитики подчеркивают, что даже в 2021 году местное имущество не дотянется до докризисных показателей, когда квадратный метр жилплощади оценивался более чем в две тысячи евро. Подавляющее большинство аналитиков сходится во мнении, что покупка имущества в Испании является удачной инвестицией, которая способна как давать доход на длительной дистанции, так и принести значительную прибыль от перепродажи через несколько лет. Если вы также хотите зарабатывать на испанском имуществе или ищете дом для отдыха на Средиземном море, обращайтесь к нашим консультантам! Агентство Hispania.estate гарантирует полное юридическое сопровождение сделки.