Испанская недвижимость в аренду: рентабельный бизнес или пустая трата средств?

В данной статье мы рассмотрим все аспекты, связанные с сдачей в аренду жилья в Испании. Вся информация актуальна в 2021 году и группируется по разделам.

1. Тенденции на рынке аренды жилья в Испании [Обновление после пандемии Covid-19]

Популярный испанский портал Idealista сообщает, что 22% всего жилищного фонда Испании постоянно находится в аренде. В настоящее время этот рынок значительно расширяется благодаря туризму, развитию международных студенческих программ и отсутствию стремления молодого европейского поколения покупать собственное жилье. Ранее молодые испанские семьи откладывали деньги на покупку своей квартиры, рассматривая ее как неотъемлемую часть благополучия. В настоящее время жители предпочитают арендовать жилье в крупных городах, где спрос на аренду постоянно растет. Может быть, это может стать интересной моделью бизнеса? В настоящее время около 27% испанцев в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают жить в съемных квартирах. Кроме того, Испания является одним из самых популярных туристических направлений в мире, и сдача отпускного жилья в аренду может принести годовую доходность в 5%. В летние месяцы до 90% отпускного жилья в городах, таких как Валенсия, Барселона, Кастельон, Мурсия и Пальма-де-Майорка, забронировано. Кроме того, студенты, участвующие в международных образовательных программах, все чаще выбирают Испанию в качестве страны для обучения из-за комфортного средиземноморского климата и престижных университетов. Самым популярным городом программы Erasmus является Валенсия. Высокий спрос на арендуемое жилье также приводит к росту цен. В крупных городах, таких как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной аренде. Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей аренды, вам следует ответственно подойти к выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона. [Обновление] В связи с началом эпидемии коронавируса, контракты аренды в Испании заключаются чаще. Весной 2020 года некоторые сделки по покупке недвижимости были отменены из-за неопределенности, и новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде. В июле 2020 года доходность аренды жилья в Испании составила 8,2% годовых. На рынке аренды наблюдаются те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время пандемии Covid-19 в целом. Местные жители предпочитают жилье с хорошей вентиляцией, балконами, террасами и другими открытыми зонами. Наличие лифта также увеличивает стоимость аренды. Виллы и дома с бассейном пользуются большим спросом. Из-за пандемии некоторые испанцы и иностранные гости переехали в маленькие города и острова, где заболеваемость коронавирусом ниже. Там люди с проблемами дыхательной системы чувствуют себя лучше, так как воздух морской. В сентябре 2020 года стоимость аренды испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре объявлений о сдаче жилья было на 63% больше, чем в прошлом году. Отели, понесшие убытки от отсутствия туристов в 2020 году, также обратились к аренде и предлагают местным жителям рабочие места или конференц-залы. В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам экспертов, рынок “выравнивается после стресса”. В то же время цены на аренду в ноябре 2020 года были на 3,6% выше, чем в ноябре 2019 года. Предпочтения арендаторов также изменились: теперь села с населением до 50 000 человек вытеснили Мадрид, Барселону и столицы провинций. С началом 2021 года стоимость аренды продолжает стабилизироваться, причем каждый четвертый испанец снимает жилье (26%). Наблюдается тенденция к переезду из мегаполисов в менее крупные города. За 2020 год Мадрид и Барселона покинули 600 000 человек, что привело к снижению цен на аренду в крупных городах. По данным Idealista, в первом полугодии 2021 года средняя доходность от сдачи испанского жилья в аренду составляет 7,2% (-0,4% по сравнению с прошлым годом). С открытием туристических границ и началом летнего сезона стоимость аренды жилья оценивается в среднем в €9,70 за квадратный метр в месяц.

2. На что обращать внимание при аренде жилья?

При соблюдении всех рекомендаций сдача недвижимости в аренду в Испании станет выгодным бизнесом, приносящим стабильный доход.

1. Вид аренды: определитесь, хотите ли сдавать на краткосрочной или долгосрочной основе.
2. Местоположение: учтите расположение жилья в зависимости от цели аренды.
3. Тип жилья: студии и квартиры с двумя спальнями пользуются наибольшим спросом.
4. Юридические вопросы: изучите особенности местного законодательства и составьте контракт на аренду.
5. Кому сдавать: при долгосрочной аренде обратите внимание на наличие рабочего контракта, наличие средств и рекомендаций от предыдущих арендодателей.

Расходы и налоги

1. Согласно закону, доход от сдачи жилья необходимо декларировать в годовой налоговой декларации. Налог составляет 24 %.
2. IBI — налог на недвижимость, который необходимо оплачивать ежегодно и составляет до 2% от кадастровой стоимости жилья.
3. Gastos de la comunidad — это плата за услуги жилищного кооператива, которая зависит от инфраструктуры конкретного жилищного комплекса. Наличие бассейна, ухоженного сада и охраны увеличивает эту статью расходов.
4. В некоторых регионах Испании необходимо оплачивать туристический налог IEET — Tasa Turística
5. Страхование имущества. Вы можете выбрать оптимальный для вас тариф.

Где искать арендаторов?

Если вы не владеете испанским языком и предпочитаете не участвовать в процессе поиска и отбора потенциальных арендаторов, можно доверить свое жилье профессионалам из агентств недвижимости. В этом случае вам придется заплатить комиссию за услуги агента (8-15%), но вы сможете сэкономить время и нервы. Если у вас есть силы, навыки и знание испанского языка, и вы живете рядом с объектом, который хотите сдавать, рекомендуем обратиться к следующим порталам, где можно бесплатно разместить объявления об аренде:

1. Idealista.com — испанский портал, специализирующийся на продаже и аренде недвижимости, доступен на английском, немецком и французском языках.
2. Milanuncios.com — испанский сайт с объявлениями различных категорий, включая недвижимость.
3. Habitaclia.com — также испанский портал по продаже и аренде недвижимости.
4. Русскоязычные форумы об Испании и группы в социальных сетях. Если вы не владеете иностранными языками, вы можете обратиться к многочисленным русскоязычным онлайн сообществам, где можно разместить свои объявления и привлечь достаточно большую аудиторию.
5. Международные порталы аренды недвижимости, такие как airbnb и booking (за предоставление услуги они также берут комиссию).

Сколько можно заработать: пример расчета

В целом, с правильным подходом аренда может приносить хороший доход, и заявленные 5% годовых (от рыночной стоимости жилья) — реальное значение. Например, если вы хотите сдавать небольшую квартиру в прибрежном городе, а ее рыночная стоимость на данный момент составляет около €100 000, чистый пассивный доход будет примерно €5000 в год (или €600 в месяц). Если подходить к этому менее тщательно, можно зарабатывать около 3%, то есть €3000 в год.

Сдача жилья в аренду в Испании: выгодный вариант или не стоит?

Владение и управление недвижимостью может принести значительные выгоды, если иметь достаточно объектов для сдачи. Большое количество объектов позволяет сэкономить на услугах, таких как уборка, страхование и другие.

Приобретение жилья в Испании является разумным вложением средств. Практически всю ликвидную недвижимость можно успешно сдавать с апреля по октябрь, а в низкий сезон можно наслаждаться отдыхом в Испании.

Давайте рассмотрим пример аренды испанского жилья и рассчитаем доходы и расходы:

Пример аренды:

Небольшая студия (52 м²) с 1 спальней и 1 санузлом, рассчитанная на двух проживающих, с обычным ремонтом и общим бассейном. Квартира находится в городе Аликанте, район Археологического музея Аликанте, вблизи пляжа. В квартире есть мебель, интернет и телевидение. Квартира успешно сдаётся на сайтах Airbnb и booking.com.

*Примерная рыночная стоимость такой квартиры в 2020 году составляет €120 000.

Таблица потенциального заработка на аренде квартиры-студии:

• Ежегодные налоги на недвижимость и доходы физлиц составят примерно 0,8% от кадастровой стоимости жилья. При рыночной цене жилья в €120 000 можно рассчитывать на кадастровую стоимость в районе €100 000. Таким образом, налоги составят около €800 в год.
• Страхование жилья — это добровольный платеж. Если квартира куплена без ипотеки, страховку покупать не обязательно. Но в случае аренды мы настоятельно рекомендуем это сделать. Стоимость страховки составит примерно €300 в год.
• Содержание жилья (коммунидад) включает ежемесячные расходы на содержание жилья, вывоз мусора и уход за бассейном. Расходы составят примерно €360 в год.
• Коммунальные услуги и услуги связи. Электричество, газ, вода — по счетчику, с учетом заполняемости жилья составят около €700. Интернет + телевидение — еще примерно €300.

Итого получается €2460. Необходимо добавить несколько сотен евро на непредвиденные расходы, например, на вызов сантехника или электрика. Итого расходы на содержание с налогами составят €2660 в год. Эту сумму вычитаем из валового дохода (€10095) и получаем чистую прибыль в размере €7435 (6,2% от стоимости квартиры).

Возможные дополнительные расходы:

Если у вас нет возможности заниматься арендным бизнесом самостоятельно, можно передать ключи и полномочия посреднику, например, агентству недвижимости или сервисам онлайн-бронирования. Также могут понадобиться услуги консьержа, который будет заселять и выселять жильцов и следить за порядком. На дистанционное управление стоит заложить не менее 15% от выручки. В нашем случае, это €1514.

Также необходимо учесть подоходный налог на аренду, который составляет 24%. В нашем случае, он будет равен €1784. В реальности эта сумма может уменьшаться или не платиться вовсе, если вы сдаете жилье только проверенным клиентам или клиентам, которые снимают жилье повторно. Однако, в Испании требования к арендодателям становятся более строгими, и в некоторых регионах невозможно сдать жилье без туристической лицензии.

Итого, если вы доверяете арендный бизнес посредникам и декларируете весь доход и платите налоги, чистая прибыль может снизиться с €7435 до €4137.

Расчёт рентабельности аренды испанской виллы

Метод простого расчета применим для любого типа недвижимости, которая сдаётся в краткосрочную аренду. Ставка составляет около 5% от рыночной стоимости жилья. Например, если стоимость виллы составляет €300 000, можно рассчитывать на доход в размере €15 000 в год.

Важно отметить, что все расходы и доходы напрямую зависят от типа и стоимости жилья. Правило 5% будет работать для квартир, вилл и таунхаусов.

Расчёт доходности на долгосрочной аренде

Для примера, возьмем ту же квартиру в Аликанте. Годовая стоимость аренды составит €6000 (или €500 в месяц).

Съемщик будет оплачивать коммунальные платежи. Расходы на сдачу жилья через посредников также отсутствуют. Если сдать жилье через агентство, единоразово заплатите ежемесячную стоимость аренды, то есть €500. Остаются расходы на налоги (€800) и страховку (€300).

Итого получается: €6000 (выручка) – €500 – €800 – €300 = €4400. Это немного меньше 5% от стоимости жилья, которые можно заработать на краткосрочной аренде. Однако, этот вариант более стабильный, а также можно сэкономить, если сдавать жилье без посредника.

Есть ли смысл сдавать жилье в Испании?

Этот вопрос часто задают наши клиенты. Когда они слышат о рентабельности в 5% годовых, многие начинают сомневаться и думать, что проще купить жилье в России и сдавать его там.

Однако, есть несколько аргументов в пользу покупки испанского жилья для сдачи:

• Ни один банк в России не предложит ставку по депозиту в евро на уровне 5% годовых. В случае сдачи жилья в аренду в Испании ставка в 5% практически гарантирована.
• Это стабильный пассивный доход в евро, требующий минимальных усилий.
• Даже при использовании ипотеки можно получать доход от аренды на уровне 1-2%.
• Стоимость жилья в Испании ежегодно растет на 4%-8%. Таким образом, купив квартиру за €120 000, можно добавить дополнительные €6000 в год к своему активу.
• Возможность бесплатного отдыха в Испании несколько месяцев в году. Приезжая в Испанию в низкий сезон, потери по аренде минимальны, при этом все расходы возьмут на себя арендаторы.
• Возможность получить ВНЖ на основании подтвержденных доходов или Золотую визу инвестора.

Какое жилье лучше всего покупать для сдачи в аренду?

Оптимальное жилье для аренды в Испании

Многие стремятся экономить и не брать машину в аренду, а ходить пешком на пляж

• наличие «курортной» инфраструктуры рядом — магазины, бары, рестораны

Для арендного бизнеса рекомендуется приобретать жилье вблизи пляжа, туристических достопримечательностей и объектов культурного наследия в Испании.

Оптимальное жилье для сдачи имеет площадь от 50 до 80 квадратных метров и одну или две спальни. Жилье с тремя или четырьмя спальнями и площадью более 100 квадратных метров может быть сложнее сдать, так как никто не хочет переплачивать за лишние метры во время отпуска. Если в такое жилье заезжает большая компания, оно будет быстрее изнашиваться.

Жилье, расположенное в регионах, где нет большого количества гостиниц, например на Коста-Бланке в Валенсии, или рядом с крупными туристическими объектами, такими как Порт Авентура в Салоу, будет более востребовано.

Благодарим за внимание! Заходите на наш сайт, выбирайте подходящую недвижимость, читайте статьи и подписывайтесь на социальные сети!