Налоги на недвижимость в Испании считаются средними по сравнению с тарифами в странах Средней Европы. Это касается как расходов при приобретении и продаже, так и налогов для владельцев и арендодателей. Однако налог на квартиру в Испании может привести к значительным затратам как для тех, кто купил небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты или виллу. Владельцы недвижимости в Испании уплачивают ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов и зависит от кадастровой стоимости имущества и его местоположения. В данной статье мы рассмотрим все испанские налоги, связанные с недвижимостью.
1. Общая информация по налогам
Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость в Испании. Владение недвижимостью также является основанием для получения долгосрочной шенгенской визы. Налоги на испанскую недвижимость одинаковы для граждан страны и иностранцев. Ставки налогов на недвижимость устанавливаются на разных уровнях: национальном, региональном и муниципальном. Автономные сообщества и муниципалитеты имеют определенную свободу в установлении налоговых ставок. Поэтому затраты при приобретении и владении недвижимостью могут различаться.
2. Расходы при покупке недвижимости
При покупке испанской недвижимости, помимо суммы, о которой договорились с продавцом, необходимо учесть еще около 10% налогов.
- Основной налог при покупке на первичном рынке: Налог на добавленную стоимость (IVA) – 10% + Гербовый сбор (AJD) – 0,5%-1,5%
При приобретении нового жилья платятся два налога. Во-первых, необходимо уплатить налог на добавленную стоимость в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, на покупателей новой недвижимости накладывается гербовый сбор, размер которого зависит от региона и может варьироваться от 0,5% до 1,5%.
- Основной налог при покупке на вторичном рынке: Налог на передачу недвижимости (ITP) – 6%-10%
При приобретении недвижимости на вторичном рынке необходимо уплатить налог на передачу недвижимости. Ставка налога устанавливается на региональном уровне и может варьироваться от 6% до 10%. Налог уплачивается в налоговые органы на месте совершения сделки.
3. Расходы при продаже недвижимости
Застройщики и продавцы недвижимости в Испании не платят НДС и налог на передачу недвижимости, но также несут определенные расходы при продаже. Если вы продаете недорогой объект напрямую без посредников, можете обойтись символической суммой. Однако в большинстве случаев владельцам недвижимости все равно приходится терять несколько процентов прибыли.
- Налог на прирост капитала – 19%-23% от прироста
При продаже недвижимости в Испании уплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Ставка налога на прирост капитала зависит от суммы прироста. Например, для суммы прироста до €6000 ставка налога составляет 19%, для суммы от €6001 до €50 000 – 21%, а для суммы более €50 000 – 23%. Если у вас есть доказательства о проведенном ремонте, вы можете учесть его стоимость и уменьшить разницу между ценой покупки и продажи.
- Налог на прирост стоимости земли – до 30% от прироста
Также в случае продажи земельного участка уплачивается налог на прирост стоимости земли. Налог рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год покупки и год продажи, умноженной на определенный коэффициент. Максимальная ставка налога равна 30% от положительной разницы. Налог устанавливается на уровне муниципалитета. Все налоги на недвижимость в Испании имеют свои особенности и могут изменяться в зависимости от региона и ситуации. При приобретении или продаже недвижимости рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по налогам для получения конкретной информации и расчета затрат. Услуги риэлтора — 2,5%-5% Услуги риэлтора оплачивает продавец. В среднем услуги агентства недвижимости обходятся в 2,5%-5%, хотя могут стоить значительно выше. Зачастую это зависит от региона и личных договоренностей.
4. Налоги для владельцев жилья
Платить налоги нужно не только в случае приобретения или продажи жилья. Сам факт владения недвижимостью уже налагает на владельцев обязанность ежегодно пополнять испанскую казну на определенную сумму.
- Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI) — 0,4%-1,1%
Ежегодный налог на недвижимость в Испании устанавливается муниципалитетом и рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья на момент 1 января текущего года. Стоит учитывать, что кадастровая стоимость может быть в несколько раз меньше реальной: большинство владельцев недвижимости в Испании платит не более €200-€800 в год.
- Налог на сдачу жилья в аренду — 24%
Если вы сдаёте жильё в аренду, испанские налоговые инспекторы тоже не останутся в стороне. Придётся отдать часть прибыли в королевскую казну: владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24% (испанцы и граждане стран Евросоюза платят 19%) от размера прибыли после вычета расходов на содержание. 
Если вы сдаёте жилье в аренду, придётся заплатить налог в размере 24%
- Налог на доходы физических лиц (IRNR) — 24% от 2% кадастровой стоимости
Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов. Размер этого налога сопоставим в реальном выражении с IBI. Для расчета берется 2% от кадастровой стоимости, из которых удерживается 24%. Иными словами, этот налог равен 0,48% от кадастровой стоимости. Если же кадастровая стоимость была переоценена после 1 января 1994 года, берется 1,1%, из которых удерживаются 24%. В этом случае налог в итоге составит 0,265% от кадастра. Пример: относительно новое жилье кадастровой стоимостью €150 000 будет иметь налогооблагаемую базу в €1650, налог с нее составит €396.
- Расходы на содержание недвижимости
Это не налоги, но пару слов сказать стоит, тем более что расходы на содержание можно вычесть из налога на аренду. Платежи рассчитываются индивидуально и обычно включают оплату коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение и газ) и comunidad (услуги управляющей компании), который варьируется в зависимости от следующих факторов: наличие лифта, бассейна, зеленой зоны (деревья и другие растения), охраны и ежегодно может обходиться от €30 до €1300. (Чем дороже комунидад, тем больше выбор различных удобств на территории дома). Подробнее о расходах на содержание жилья вы можете прочитать в специальной статье.
5. Расходы при покупке жилья в ипотеку
Если для покупки жилья вам требуется кредит, это тоже влечет за собой некоторые расходы и сборы.
- Гербовый сбор (AJD, IAJD) — 0,1%-2%
Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе.
- Оценка стоимости — €200-€500 для среднего объекта
Независимая оценка позволяет банку определить, не завышена ли цена жилья (в этом случае банк не сможет выгодно его продать по рыночной стоимости при возникновении проблем у заемщика). Чем дороже стоит квартира или дом, тем дороже его оценка.
- Регистрационные и нотариальные расходы
Расходы на нотариальное оформление и регистрацию ипотеки в реестре собственности имеют прямую связь с суммой кредита.
- Страхование
Страхование жилья является обязательным и чаще всего производится непосредственно в банке, выступающем посредником между своим клиентом и партнером-страховщиком. Страхование жизни требуется в большинстве случаев, за редким исключением. Страховка на случаи проблем со здоровьем, увольнения с работы и т. д.
6. Заключение и полезные ссылки
Подробнее о разновидностях и стоимости страховки для жилья в Испании вы можете узнать здесь.
Испания становится еще более привлекательной для потенциальных покупателей благодаря невысоким налогам на недвижимость. Важными факторами при выборе Испании в качестве оптимальной страны для покупки квартиры или дома остаются солнце, море, приемлемые цены и умеренные расходы. Компания Hispania.estate/Hispania.estate предлагает консультации по вопросам налогов и расходов на содержание жилья в Испании, а также помощь в подборе наиболее подходящей недвижимости.
