Договор задатка (contrato de arras) в Испании: для чего нужен и на что обратить внимание Часто эксперты компании Hispania.estate получают вопросы о необходимости оставлять задаток при выборе недвижимости. Сколько нужно заплатить и какие гарантии дает денежный залог? В данной статье мы ответим на эти вопросы.
1. Зачем нужен договор задатка?
Размер задатка в Испании обычно колеблется от €3000 до €6000, но при приобретении недвижимости стоимостью свыше €200 000 этот показатель может составлять до 10% от стоимости жилья. Договор задатка (contrato de arras) заключается после осмотра жилья, когда покупатель уже определился с выбором. Задаток необходим продавцу, чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя и больше не проводить показы данной недвижимости. Покупатель же получает уверенность в том, что желаемый объект не будет продан кому-то другому в последний момент. Договор задатка также может быть полезен, если вы знаете, что жилье уже долгое время не продается, и вы единственный, готовый подтвердить свои намерения деньгами. В этом случае можно попытаться сбить цену на несколько процентов, особенно если речь идет о вторичном жилье.
2. Какая информация содержится в договоре?
Важно понимать, что договор задатка не имеет строго установленной формы, хотя контролируется Гражданским кодексом Испании. Текст соглашения может варьироваться по усмотрению продавца и покупателя. Однако независимо от текста договора, в contrato de arras обязательно указываются следующие данные:
- Информация о владельце недвижимости и покупателе: паспорт, адрес проживания, идентификационный номер иностранца (NIE).
- Сведения о приобретаемой недвижимости: адрес, кадастровый номер, иногда справка о жилпригодности.
- Окончательная сумма покупки и способ оплаты.
- Крайний срок сделки.
- Сумма задатка.
3. Типы договоров и подводные камни
В Испании существует три вида contrato de arras:
- contrato de arras penitenciales
В этом случае покупатель полностью теряет свой задаток при отказе от сделки, а продавец возвращает деньги в двойном размере в случае сорванной сделки по его вине.
- contrato de arras confirmatorias
Здесь производится аванс, являющийся гарантией будущей покупки. Продавец может вернуть залог в однократном размере, но одна из сторон имеет право обратиться в суд для принудительного исполнения договора.
- contrato de arras penales
При невыполнении обязательств другой стороной, этот тип договора дает право обратиться в суд для возврата залога и компенсации понесенных убытков. Некоторые подводные камни могут возникнуть при заключении договора. Только contrato de arras penitenciales гарантирует возврат залога в двойном размере, если продавец не продаст выбранную недвижимость. В случае с другими типами договоров могут возникнуть сложности, например, продавец заключает contrato de arras confirmatorias сразу с несколькими покупателями, после чего возвращает залоги тем, кого не выбрал. contrato de arras penales часто превращается в бюрократическую тяжбу, затягивающуюся на несколько месяцев и требующую дополнительные расходы. В большинстве случаев заключается contrato de arras penitenciales, но рекомендуется быть особенно осторожными. Также стоит упомянуть о дистанционном резервировании. Это безопасный способ зарезервировать жилье в новостройке или при покупке после осмотра объекта. Однако не рекомендуется вносить задаток онлайн при покупке вторичного жилья эконом-класса, которое не было посещено.
4. На что обратить внимание?
Для избежания мошенничества и сэкономии времени и денег, рекомендуется тщательно прописывать условия сделки и внимательно изучать все страницы договора задатка. Особое внимание следует уделить следующим моментам: В тексте договора необходимо указать крайнюю дату, до которой владелец обязан продать объект. Иногда продавец/посредник добавляет в соглашение различные условия, откладывающие сделку на неопределенный срок. Например, необходимость узаконить перепланировку или получить сертификат из жилищной комиссии. Часто не ясно, кто должен этим заниматься. 
В контракте также должны быть указаны условия покупки и подробное описание имущества, которое переходит в ваше распоряжение. Это может включать помещение, мебель, технику, гараж, участок земли, доступ к бассейну и другое. Перед покупкой жилья, особенно вторичного рынка, рекомендуется проверить его статус. Необходимо получить выписку из реестра собственности Nota Simple, чтобы убедиться в отсутствии обременений, таких как судебный арест или непогашенная ипотека. Также в договоре следует убедиться, что на момент сделки объект не имеет задолженностей по коммунальным платежам. Важно быть внимательным при составлении договора и лучше всего доверить эту работу профессионалам в Испании, которые имеют многолетний опыт и возьмут на себя все бюрократические трудности. Агентство Hispania.estate гарантирует полное юридическое сопровождение каждой сделки. Не забывайте также подписаться на нас в социальных сетях!
