Испанская недвижимость становится все более популярной среди россиян. Тем не менее, как и в любой другой стране, у нее есть свои плюсы и минусы. Рынок недвижимости Испании обладает своими особенностями по сравнению с Россией, и перед тем, как совершить сделку, важно знать некоторые аспекты и обратить внимание на определенные факторы.
Отличия рынков недвижимости Испании и России
Следует выделить основные отличия рынков недвижимости Испании и России, включая разновидности недвижимости, расположение жилых комплексов, наличие инфраструктуры, возможности ипотеки и долевого строительства. Также будем рассматривать стоимость жилья в обеих странах и оценивать положительные и отрицательные стороны покупки недвижимости в Испании. В России более половины квартир в новостройках крупных городов относятся к массовому сегменту и имеют небольшую площадь – студии или 1-комнатные квартиры до 45 кв.м. Планировки обычно типовые, с кухнями площадью до 10 кв.м. и потолками высотой 2,5-2,7 м. В последнее время все популярнее становятся «евродвушки» – небольшие квартиры с объединенными гостиной и кухней. Новостройки в крупных городах обычно имеют 10 этажей и более, в то время как малоэтажных зданий практически нет. В Испании новые квартиры в крупных городах как правило имеют две спальни и просторные балконы с террасами, средняя площадь жилья составляет 65-70 кв.м. В курортных городах обычно есть 2-3 спальни, и каждая квартира оснащена подземным гаражом с кладовкой. Кухни могут быть отдельными или объединенными с гостиной. Новостройки в Барселоне, Мадриде и Валенсии имеют примерно такую же высоту, как и российские здания, но в курортных городах жилые комплексы обычно не превышают пяти этажей. В новых домах эконом-класса обычно полностью оборудованы только кухни и ванные комнаты. Жилье с мебелью и техникой обычно предлагается только в элитных комплексах. В России большинство новостроек в крупных городах появляется в спальных районах, за часто за кольцевыми дорогами. Объекты социальной и инфраструктуры, такие как детские сады, школы и дороги, зачастую создаются застройщиками только в минимальном объеме. Ограждение территории и бассейны не являются обязательными требованиями для типового жилья. На побережье Испании активно застроены местности между городами, особенно до кризиса 2007 года. В настоящее время новые дома строятся на пустырях. В центре крупных городов и на первой линии моря в небольших курортных городах жилые комплексы редко возводятся. Все новостройки в Испании имеют паркинги, детские площадки, сады и бассейны. Дополнительно, в некоторых комплексах есть тренажерные залы и сауны. В России более половины первичного жилья в Москве и Петербурге покупается с использованием ипотеки. Без государственной поддержки процентные ставки достигают 13-16% годовых при первоначальном взносе в 30-50%. По программе субсидирования ипотечных ставок квартиру в новостройке можно приобрести под менее чем 12% годовых при первом взносе в 20%. Участники долевого строительства защищены по федеральному закону, однако все еще существует проблема обманутых дольщиков и долгостроев. Для нерезидентов Европейского Союза в Испании действуют ипотечные кредиты до 60% стоимости объекта на срок от 5 до 25 лет под проценты от 3,5% до 4%. Первоначальный взнос для нерезидентов составляет 50%, а для резидентов – 20%. Инвесторы имеют возможность вкладываться в строительство, но некоторые проекты могут так и не завершиться.
Цены на недвижимость
Несмотря на то, что качество испанской недвижимости соответствует европейским стандартам, цены на нее относительно низкие, особенно по сравнению с ценами в российских курортных городах или новостройках в ближнем Подмосковье. Именно поэтому Испания занимает второе место среди самых популярных направлений для покупки зарубежной недвижимости среди россиян, уступая только Болгарии. Например, квартиру на берегу Средиземного моря в курортных городах Аликанте и Торревьеха можно приобрести за 25-50 тысяч евро, в то время как квартира в Москве обойдется в среднем в 4 раза дороже. Последствия кризиса 2008 года привели к 50% снижению цен на некоторые объекты недвижимости. Средние цены на жилье в престижных курортных районах составляют около 3 тысяч евро за квадратный метр, в других районах – около 2 тысяч евро. Самые доступные цены можно найти на Коста-Бланке, в то время как Коста-Брава, Коста-дель-Соль и Канарские острова являются более дорогими. В Испании представлен широкий выбор недвижимости, включая квартиры, пентхаусы, дома, бунгало и виллы. Виллы считаются приличными от 100 до 200 тысяч евро, а за 300-500 тысяч евро можно приобрести виллу с большим количеством комнат, бассейном и ландшафтным дизайном. В то же время, 2-комнатная квартира без отделки в строящемся доме в Ялте стоит 200 тысяч долларов, а с отделкой в готовом доме – 300-400 тысяч долларов.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании
Количество российских покупателей на испанском рынке недвижимости продолжает расти, и это связано с рядом преимуществ такой покупки. Однако есть и некоторые недостатки. Плюсы:
- Низкие цены;
- Отличное географическое местоположение и культура;
- Высокое качество недвижимости;
- Широкий выбор жилья;
- Возможность получения ВНЖ.
Минусы:
- Некоторые проблемы с долевым строительством;
- Сложности с получением ипотеки для нерезидентов;
- Возможные сложности с языковым барьером и оформлением документов.
Недвижимость в Испании или России: что выбрать
Минусы:
- Дешевая недвижимость от банков. Несмотря на свою привлекательность, подобная сделка может оказаться разочарованием. Зачастую банки продают простаивающее жилье, за которым никто не ухаживал продолжительное время.
- Затраты на коммуникации. Не исключено, что все коммуникационные системы покупателю предстоит подключать на собственные средства. При этом многие объекты не имеют системы отопления.
- Невозможность в ближайшее время выгодно продать жилье. Так как цены в настоящее время на недвижимость в Испании снижены, то для удачной перепродажи необходимо дождаться роста рынка.
- Безработица. На фоне кризисных явлений в стране повысилась безработица. При этом работодатели в большинстве случаев предпочитают сотрудников, имеющих гражданство Испании. Сюда же относится требование к знанию языка. Подобные факторы имеют значение при покупке недвижимости иностранцем для постоянного проживания.
- Высокие налоги при купле-продаже недвижимости. Суммарные расходы покупателя при приобретении жилья в Испании достигают 7-12%. Так, он уплачивает 6-10% кадастровой стоимости объекта в качестве налога на переход права собственности (при покупке вторичной недвижимости и в зависимости от муниципалитета). В случае выбора новостройки взимается НДС в 10%. Оплата нотариуса насчитывает 0,5-1,5%, юриста — 1%, регистрационных сборов — 0,5-2% и гербового — 0,1-1% (для нового жилья и в зависимости от муниципалитета). Продавец отдает риэлтору 2,5-3%. Также он несет обязанность по НДФЛ (для резидентов) или по налогу на прирост капитала (для нерезидентов — 19% на первые 6 тысяч евро, 21% — на остальную сумму).
- Существенные расходы на содержание недвижимости. Сюда входят как уплата налогов, так и затраты на коммунальные услуги. Муниципальный налог на недвижимость для владельцев (раз в год) — 0,3-0,5% кадастровой стоимости. Налог на доходы нерезидентов (раз в год) — 25% от «дохода» в 2% кадастровой стоимости. На содержание купленного в Испании жилья в среднем в год минимально уходят 600-800 евро.
